关于修订《淮北市新建商品房预售款监督管理实施细则》的通知

淮住建规〔2022〕2号

 

各相关部门、商业银行、房地产开发企业:

为进一步规范我市房地产市场秩序,加强商品房预售资金监  管,保障房地产项目建设,维护购房者权益,根据国家、省、市相关规定,结合淮北市房地产市场实际,经研究决定对原《淮北市新建商品房预售款监督管理实施细则(试行)》(淮住建规〔2019〕1号)进行了修订。现将修订后的《淮北市新建商品房预售款监督管理实施细则》印发给你们,请遵照执行。

 

 

2022年3月24日

 

 

 

 

 

 

淮北市新建商品房预售款监督管理实施细则

 

为加强商品房预售款监督管理，保证预售款用于项目建设，保障工程竣工交付，促进我市房地产市场的健康发展，根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《淮北市商品房预售款监督管理暂行办法》（淮政办〔2012〕48号）等文件精神，制定本实施细则。

一、监管范围

凡坐落在本市城区范围内的新建商品房项目（政府投资项目除外），其预售款监管均应按本实施细则规定执行。

二、监管部门职责

淮北市住房和城乡建设局为商品房预售款监管部门（以下简称监管部门），组织实施商品房预售款的监督管理工作。市房产管理服务中心负责做好工程形象进度现场勘查，预售款资金归集核准、拨付、使用、管理等工作。

三、监管银行职责

监管银行通过监管部门建立的商品房预售款监管系统（以下简称监管系统）对商品房预售款实施管理，在规定的时间内完成商品房预售款的收存、划拨等工作，及时为监管机构和预售人提供商品房预售款监管的相关信息，配合监管机构做好商品房预售款监管工作。

四、预售款监管分类和监管标准

预售款监管分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金主要包括建筑安装费用和区内配套建设费用；属于精装修的，还应当包括精装修成本费用。重点监管资金之外的预售款监管为一般监管。

重点监管资金标准由监管部门结合项目所在区域、建筑结构、用途等因素，依据市建设工程造价管理部门确认的同期新建商品房建筑安装费用和区内配套建设费用等因素进行综合测定，并根据市场实际情况适时调整。市区内项目重点监管资金标准：6层及以下2100元/平方米；7-9层2300元/平方米；10层及以上2800元/平方米。精装修费用500元/平方米。预售人信用良好的可适当降低重点监管资金标准，信用等级为AAA级的降低10%、AA级的降低5%。监管资金根据市场实际情况可对以上数据进行调整并及时公布。

一般监管资金是指除重点监管资金外的按照项目工程实际需要进行拨付的预售款。

五、监管账户开立和监管协议签订

（一）监管账户开立

1.申请。预售人登陆淮北市商品房预售款监管系统提出开户申请。

2.审核。监管机构受理申请后对预售人提供的以下资料在1个工作日内完成审核，审核合格，向预售人出具《商品房预售款监管账户开户通知》。

预售人提供的资料：

（1）监管项目的《项目手册》、《预售方案》；

（2）监管项目各阶段预售款使用计划（包括预售后用款计划、预售前支出明细表）；

（3）项目建设合同（复印件，核查原件）；

（4）监管机构要求的其他资料。

3.账户开立与变更。预售人持《商品房预售款监管账户开户通知》，按照一次预售许可申请，对应一个账户、一家贷款银行的原则，开设预售款监管账户。预售人应当将商品房预售款监管相关规定告知预购人，将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示，并在商品房销售合同中予以明确。

预售人如变更监管账户、贷款银行，须经监管机构确认并公布，监管银行凭监管机构的变更监管账户证明，将原监管账户的结余预售款转入新设监管账户，同时预售人应告知预购人有关变更情况。在办理变更手续期间，暂停办理预售款收存、拨付手续。

（二）签订监管协议

预售人在办理开户通知的同时，与监管银行、监管机构签署《商品房预售款专用账户监管协议书》（以下称《监管协议》）。

六、预售款的收存

预售人应当协助预购人将商品房预售款全部存入监管账户。商品房预售款包括预购人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款。

（一）预购人凭预售人提供的商品房预售款缴款通知书，到监管银行将购房款直接存入监管账户，预售人依据监管银行出具的预售款缴款通知书回执和进帐单为预购人换领购房专用发票。

（二）预购人通过预售款监管专用POS机将购房款直接交入监管账户，预售人依据POS 机签单为预购人换领购房专用发票。

（三）预购人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接划入监管账户；采取住房公积金贷款的，由市住房公积金管理部门将贷款划转至监管账户。

预售人不得以其他方式自行收取预售款。监管银行发现新建商品房预售款未进入监管账户的，应当及时告知监管机构。

预售人在申请办理《商品房预售合同》备案手续时，应按商品房买卖合同约定首付款存入监管账户；首付款分期支付的，第一次付款比例不得低于国家政策规定标准。

七、预售款的拨付

（一）申请。预售人持以下材料向监管机构申请使用重点监管预售款。

1.《商品房预售款提取申请表》；

2.已完工节点证明文件：项目工程竣工综合验收备案前由市房管中心到项目现场进行形象进度勘查并签署现场勘查意见；竣工综合验收备案、办理项目总产权的，分别提供淮北市建设工程竣工验收备案表、项目总产权证；

3.企业营业执照及经办人身份证、委托书。

（二）重点监管预售款拨付节点、比例。预售人应根据以下预售款使用节点申请使用重点监管预售款。主体结构四分之一完工的，监管账户留存重点监管预售款核定总额的80%；主体结构三分之一完工的，监管账户留存重点监管预售款核定总额的75%；主体结构一半完工的，监管账户留存重点监管预售款核定总额的55%；主体结构四分之三完工的，监管账户留存重点监管预售款核定总额的30%；主体结构封顶的，监管账户留存重点监管预售款核定总额的20%；竣工验收的，监管账户留存重点监管预售款核定总额的10%；当取得房地产开发项目总产权时监管终止。

（三）预售款拨付。经审核合格的，监管机构出具《商品房预售款拨付通知书》，预售人到监管银行办理拨付手续；不予批准拨付的，书面告知预售人理由并备案。监管银行应当依据监管机构出具的同意拨付通知书及传输的电子信息，于1个工作日内拨付。预售人对每一份通知书只能签开一张与之记载事项完全一致的支票，不得一份通知书对应签开多张支票。

每笔预售款进入监管账户在留存重点监管预售款后，预售人可以提取一般监管预售款，但必须提供用于项目工程有关建设开支的证明材料，监管机构审核确认后予以拔付。

八、不明入账的处理

监管银行应协助预售人作好预售款收存的管理工作。

预购人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者预售款划拨过程中因拨付失败返回预售款监管账户形成的不明入账，监管银行应督促预售人及时予以划分确认，划分确认后方可申请使用该部分预售款。

属于预售款错误划入监管账户的，预售人应当提交以下资料到监管机构申请办理《冲正通知书》：

1.冲正申请表；

2.监管银行出具的证明文件；

3.企业营业执照及经办人身份证、委托书。

由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成预售款错误划入监管账户的，还应当提供相关贷款发放银行出具的证明文件。

监管机构受理申请后1个工作日内审核完毕。审核通过的，向预售人出具《冲正通知书》。预售人于2个工作日内持《冲正通知书》到监管银行办理冲正手续。

九、商品房预售款监管的取消

（一）商品房项目已办理项目总产权，预售人需要取消该项目预售款监管时，应向监管机构提出书面申请，并提交以下资料：

1.项目总产权证书（审核原件，留存复印件）；

2.预售人提供由市建管处确认的已按施工合同支付工程款证明或施工单位出具的未欠工程款证明；

3.企业营业执照及经办人身份证、委托书。

（二）监管机构对预售人申请取消预售款监管提交的材料进行审查，符合条件的，出具《商品房预售款专用账户取消监管通知书》，预售人凭此通知书到监管银行办理取消监管手续。

十、相关责任

（一）监管银行应定期与监管部门进行对账，发现预售人存在违规挪用监管资金的，应当停止拨付；监管部门对监管项目、监管银行进行抽查和核对，对检查中发现的问题进行依法依规处理。

（二）预售人不按规定使用商品房预售款项的，由监管部门按照《商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第十四条规定移交相关部门，责令限期纠正并依法查处。预售人直接接收商品房预售款的，可暂停该项目的销售合同网签备案，并记入信用档案。

（三）监管银行擅自拨付预售人专用账户内款项，应按《淮北市商品房预售款监督管理暂行办法》（淮政办〔2012〕48号）第十三条予以处理，并负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。监管机构可以暂停或终止其办理预售款监管业务。

（四）监管部门工作人员应当依法办理商品房预售款监督管理各项业务，发现违规操作的，应按《淮北市商品房预售款监督管理暂行办法》（淮政办〔2012〕48号）第十四条追究责任。

十一、濉溪县可参照本细则执行。

十二、本细则自发布之日起施行。原淮北市住房和城乡建设局关于印发《淮北市新建商品房预售款监督管理实施细则的通知》（淮住建〔2019〕1号）同时废止。