关于印发《淮北市商品房预售资金监督管理办法》的通知

淮住建〔2023〕152号

濉溪县、各区人民政府，各有关部门、商业银行、房地产开发企业：

现将《淮北市商品房预售资金监督管理办法》印发给你们，请认真贯彻落实。

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淮北市住房和城乡建设局           

中国人民银行淮北市中心支行         

中国银行保险监督管理委员会淮北监管分局   

2023年6月25日                   

 

淮北市商品房预售资金监督管理办法

 

第一章  总  则

第一条  为进一步加强淮北市商品房预售资金监督管理，防范交易风险、保障买受人的合法权益，促进我市房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》、《安徽省商品房预售资金监管办法》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  淮北市行政区域内商品房预售资金的收存、拨付、使用及监管，适用本办法。

本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》进行商品房预售，购房人按照与开发企业签订的《商品房买卖合同》约定支付的，用于购买标的房屋的资金，包括定金、首付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、一次性付款、分期付款和其他形式的购房款。

第三条  淮北市住房和城乡建设局负责监督指导全市商品房预售资金监管工作。淮北市、濉溪县住房和城乡建设局（以下统称监管部门）负责本行政区域范围内的预售资金监管工作。

人民银行淮北市中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作，淮北银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第四条  商品房预售资金监管实行专户专存、专款专用、全程监管的原则，开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。

第五条  监管部门要会同人民银行淮北中心支行、淮北银保监分局等部门推动房屋交易合同网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。商业银行应安排专人配合做好监管系统的操作，确保监管账户中的资金能够实时查询，配合监管部门查询并提供预售监管资金的明细。

 

第二章  监管银行及账户

第六条  市住房城乡建设局会同人民银行淮北中心支行、淮北银保监分局，综合商业银行的资信状况、监管能力、服务水平、网络技术条件等因素，通过公开招标等方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行（以下简称监管银行）应当通过市住房城乡建设局门户网站向社会公示。

市住房城乡建设局负责建立监管银行名录，与监管银行签订《商品房预售资金监管金融服务协议》，明确双方权利义务关系。监管部门负责建立监管银行考核评价制度，并根据考评结果适时调整监管银行。

第七条    监管银行应当根据本办法的规定及有关协议约定，密切配合监管部门共同做好商品房预售资金监管工作。监管银行应当对承接商品房预售资金监管业务的分支机构严格监督，定期检查，及时处置违规行为，并承担相应经济、法律责任。

第八条  房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照一次预售许可申请对应一个监管账户的原则，在项目所在地监管银行开设监管账户，并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明。

第九条  监管部门、监管银行、房地产开发企业应当签订 《商品房预售资金三方监管协议》（以下简称监管协议），明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

第十条  房地产开发企业申请商品房预售许可时，应当在商品房预售方案中说明预售资金监管计划。预售资金监管计划应当有以下内容：

（一）项目用款计划；

（二）项目重点监管额度，包括单体工程重点监管额度明细；

（三）监管银行名称、监管账户名称及账号；

（四）其他需要说明的情况。

房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当将监管银行名称、监管账户名称及账号等信息在商品房销售场所显著位置，以及住房城乡建设部门门户网站公示，商品房销售场所同时应有预售资金收存风险提示。

第十一条   监管账户设立后原则上不得变更，确需变更的，应经监管部门审核同意。监管账户发生变更的，房地产开发企业应将原监管账户余额划转至变更后的监管账户，账户变更信息应在售楼现场进行公示，并书面告知相关银行及买受人。  

 

第三章  预售资金收存、拨付和使用

第十二条  商品房预售资金应当全部直接存入监管账户。购房人支付预售款前，房地产开发企业应当向购房人出具《商品房预售资金缴款通知书》，并指导购房人到监管银行现场办理或通过专用POS机刷卡，将购房款直接存入对应的监管账户，房地产开发企业开具收款凭证。

购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应当提供监管账户作为贷款到款账户。贷款银行、住房公积金中心在签订商品房贷款合同时应查验收款账户是否为预售资金监管账户。在发放商品房购房贷款时，要将按揭贷款、公积金贷款等资金全额划转至对应的预售资金监管账户，不得划转至其他账户，不得擅自划扣监管账户内的资金。

第十三条  监管部门负责建立健全以楼盘表为索引的房屋交易合同备案系统及商品房预售管理系统，在办理网签备案时，商品房预售资金同步存入监管账户。

第十四条  房地产开发企业办理商品房交易合同网签备案前，应当查验购房人的购房款直接存入监管账户凭证，否则不予申请办理备案。

第十五条  监管账户内的商品房预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指确保本项目竣工交付所需要的资金。重点监管资金用于支付项目建设必需的农民工工资、施工进度款、建筑材料、设备等相关费用，不得用于缴纳土地款、罚款，以及支付借（贷）款本金和利息、营销费用、开发企业员工工资等。

重点监管资金额度按栋核准，由监管项目的工程建设费用总额（含建筑安装工程、基础设施及公共配套设施费用）组成，工程建设费用总额按商品房建设工程单位综合造价乘以监管楼栋的预测绘面积核定。全装修预售项目重点监管资金在毛坯建设工程造价基础上按照每平方增加1000元。监管部门根据本项目存在的风险、房地产开发企业信用等级、市场变化等情况，可适当调整重点监管资金额度。监管账户存续期间，监管银行不得随意划扣，设立子公司的开发企业集团公司不得抽调。

一般监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金，可由房地产开发企业提取使用，用于支付本项目有关农民工工资、工程款、税款、房地产开发贷款等。

第十六条  房地产开发企业应当根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金：

（一）地下结构完成后，达到规划设计总层数四分之一时，毛坯商品房项目累计使用资金额度不得超过总额的25%，全装修商品房项目累计使用资金额度不得超过总额的20%；

（二）达到规划设计总层数三分之一时，毛坯商品房项目累计使用资金额度不得超过总额的30%，全装修商品房项目累计使用资金额度不得超过总额的25%；  

（三）达到规划设计总层数二分之一时，毛坯商品房项目累计使用资金额度不得超过总额的50%，全装修商品房项目累计使用资金额度不得超过总额的45%；

（四）达到规划设计总层数四分之三时，毛坯商品房项目累计使用资金额度不得超过总额的55%，全装修商品房项目累计使用资金额度不得超过总额的50%；

（五）达到主体结构封顶的，毛坯商品房项目累计使用资金额度不得超过总额的60%，全装修商品房项目累计使用资金额度不得超过总额的55%；

（六）完成竣工验收备案的，累计使用资金额度不得超过总额的90%；

（七）完成房屋所有权首次登记的，累计使用资金额度不得超过总额的97%。剩余的重点监管资金根据项目后期质保及信访投诉情况分别予以退还。完成房屋所有权首次登记后一年内未发生重大信访投诉或发生信访投诉妥善处理的，两年内不予退还，第三年退还重点监管资金总额的1%，第四年退还重点监管资金总额1%，第五年退还重点监管资金总额的1%。

第十七条  房地产开发企业申请使用重点监管资金，应提交以下资料：

（一）《商品房预售资金重点监管资金使用申请表》及经办人身份证明材料；

（二）已完工节点证明文件：项目工程竣工综合验收备案前由市房管中心到项目现场进行形象进度勘查并签署现场勘查意见；竣工综合验收备案、办理项目总产权的，分别提供淮北市建设工程竣工验收备案表、项目总产权证；

（三）申请向本项目施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位支付款项的，提供与上述单位的合同、发票及对方指定的银行账户。已提前向上述单位支付相关款项的，提供付款证明；

（四）监管账户对账单；

（五）其他需要的相关材料。

第十八条  监管部门根据工作实际，结合必要的节点现场核查，自受理申请之日起5个工作日内完成审核，对符合条件的，出具《同意拨付商品房预售资金重点监管资金通知书》；不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据市住建部门出具的通知书，在1个工作日内完成资金拨付。

第十九条  监管账户累计入账资金超过重点监管资金总额,房地产开发企业可以提交《商品房预售资金一般监管资金使用申请表》及经办人身份证明材料，申请使用一般监管资金。监管部门应当自受理之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《同意拨付商品房预售资金一般监管资金通知书》；不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据监管部门出具的通知书，在1个工作日内办理完成资金拨付。

第二十条  投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，形象进度达到出地面±0可办理预售。

第二十一条  预售商品房项目出现重大风险时，由项目所在地政府设立应急监管账户，也可按照《淮北市逾期交房托管资金管理使用办法》，实行封闭管理，保障项目资金安全，优先用于项目有关工程建设，保障农民工工资支付；未设立应急监管账户又确需支付的，经监管部门集体研究确定。监管银行应当予以配合。

 

第四章  预售资金监管的解除

第二十二条  商品房项目完成房屋所有权首次登记后且监管协议无其他约定的，根据项目后期质保及信访投诉情况确定解除商品房预售资金监管的时间。到达解除时间后，房地产开发企业提交项目总产权证书、经办人身份证明等相关材料，申请解除商品房预售资金监管。

第二十三条  监管部门应当自受理申请之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《同意解除商品房预售资金监管通知书》；不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据监管部门出具的通知书，在2个工作日内办理完成解除。

第二十四条  房地产开发企业与购房人协商解除商品房买卖合同关系的，应当共同到监管部门申请撤销房屋交易合同备案，可以同时提交《商品房预售资金退款申请表》及有关材料申请退款。监管部门应当自受理申请之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，向双方出具《同意商品房预售资金退款通知书》，不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据监管部门出具的通知书，在1个工作日内将监管资金退回购房人指定的个人账户和贷款银行账户。

第五章  监督管理

第二十五条  房地产开发企业有下列行为之一的，监管部门应当责令限期整改，可以暂停监管资金拨付，并记入企业信用档案，向社会公示。逾期未改正的，应当暂停商品房预售和合同网签备案。造成严重后果的，依法追究法律责任:

（一）未按规定将商品房预售资金直接并全部存入监管账户，或者以其他方式变相逃避商品房预售资金监管的；

（二）以提供虚假材料等欺骗、隐瞒方式申请或者套取监管资金的；

（三）未按规定使用监管资金的；

（四）挪用商品房预售监管资金的；

（五）存在工程质量投诉和信访未处理到位的；

（六）其他违反本办法或者监管协议的行为。

第二十六条  施工、监理等项目相关单位通过出具虚假证明等方式，协助房地产开发企业违规申请、套取、使用监管资金的，由行业主管部门对责任单位和责任人予以处理，并计入企业信用档案，向社会公示。

第二十七条  监管银行应当严格按照监管协议做好监管账户出入账监控，定期与监管部门进行对账，积极配合商品房预售资金监管工作。发现房地产开发企业存在违规挪用重点监管资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管部门。监管部门要及时作出处理。

第二十八条  人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当立即告知监管部门，并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）规定。

第二十九条  监管银行有下列行为之一的，监管部门依据协议取消银行监管资格，人民银行淮北中心支行、淮北银保监分局依据相关法律法规及考核评价制度作出处理。造成损失的应当承担相应赔偿责任:

（一）监管银行未及时拨付监管资金的;

（二）监管银行擅自拨付、挪用、划扣监管资金的;

（三）发放贷款的银行未直接将按揭贷款、住房公积金贷款汇入监管账户的;

（四）发生第二十一条规定的紧急情形时，监管银行未按要求协助将商品房预售资金等相关项目资金，汇入应急监管账户封闭管理的；

（五）不能确保银行自身系统适应于监管部门商品房预售资金监管相应系统的；

（六）其他违反本办法或者监管协议的行为。

第三十条  监管部门、人民银行淮北中心支行、淮北银保监分局建立联合监管协同机制，及时查处房地产开发企业、商业银行违法违规行为。

第三十一条  相关部门和单位工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为的，应当承担相应的法律责任。

 

第六章  附  则

第三十二条  本办法自印发之日起施行，有效期2年。原《关于修订<淮北市新建商品房预售款监督管理实施细则>的通知》（淮住建规〔2022〕2号）和《关于进一步加强预售形象进度管理的通知》（淮住建规〔2022〕3号）同时废止。