【文字解读】关于对《淮北市区新建商品房预售资金监督管理办法》的政策解读

一、决策背景和依据

2024年12月24日全国住房城乡建设工作会议指出，“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。”为贯彻落实国家、省关于优化商品房预售资金监管的决策部署，进一步防范市场风险，保障购房者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）以及《安徽省商品房预售资金监管办法》（建房〔2022〕106号）等文件精神，结合我市实际，制定了《淮北市区新建商品房预售资金监督管理办法》。（以下简称《办法》）

二、制定意义和总体考虑

一是强化风险防控，保障购房人合法权益‌。我市预售资金监管坚持“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督”原则，通过开立监管主账户、建立资金到账异常预警、强化多方监管责任等方式，确保资金优先用于本项目工程建设，切实防范项目烂尾风险。二是推进市场平稳发展‌。针对当前房地产市场新形势，在严格监管交付安全的同时，对于优质房企通过信用分级、调整拨付节点等灵活措施减轻企业资金压力，支持房企合理资金周转需求，支持高品质住宅建设，促进房地产市场良性发展。

三、研判和起草过程

根据国家、安徽省关于优化预售资金监管相关工作要求，结合我市房地产市场现状以及预售资金审计整改提出的问题，学习借鉴外地先进地市做法，在对我市现行制度进行综合评估的基础上，深入研判如何进一步优化监管方式、堵塞监管漏洞，2025年3月20日完成《淮北市区新建商品房预售资金监督管理办法》初稿的起草，3月24日书面征求了局内相关单位和科室意见，4月18日征求了房协及部分房地产企业意见，5月16日书面征求了人民银行淮北分行、国家金融监管总局淮北分局及县区政府的意见，5月23日开展合法性审查工作，5月30日经局长办公会议审定通过，6月25日市住建局联合人民银行淮北市分行、国家金融监管总局淮北分局正式印发。

四、工作目标

为认真贯彻落实国家、省决策部署，优化预售资金监管，维护商品房交易双方的合法权益，防范市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。

五、主要任务

   《办法》共有7章，36条内容，主要内容如下：

（一）监管银行及账户

监管银行通过公开招标确定，招标服务期限一般为3年，需与监管部门签订《淮北市新建商品房预售资金监管合作协议》。监管部门会同中国人民银行淮北市分行、国家金融监管总局淮北分局每年对全市监管银行组织考核评价。监管银行应当对承接商品房预售资金监管业务的分支机构严格监督，定期检查，及时处置违规行为，并承担相应经济、法律责任。

房地产开发企业在预售前需开设监管账户，为保障预售监管资金安全，由监管部门开立监管主账户，将全部预售资金监管账户开设在监管部门名下。监管账户名称、账号信息在商品房销售场所显著位置、“淮北住建”微信公众号公示，购房人还可通过“淮北住建”微信公众号查询本人房价款入账及合同备案等情况。

（二）预售资金的收存

商品房预售资金应当全部直接存入监管账户。每笔入账均通过专用POS机或银行转账全部直接存入预售资金监管账户，系统确认首付款、分期付款或一次性购房款足额到账后，监管部门方可完成商品房买卖合同网签备案。监管银行发现合同网签备案90天后，按揭贷款仍未存入监管账户的，书面告知监管部门。

监管部门建立预售资金到账异常预警机制，监管账户已到账预售资金总额与应到账预售资金总额的比例不足85%时，监管部门停止受理该项目预售资金使用申请。

（三）预售资金的拨付和使用

预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金用于支付农民工工资、施工进度款、建筑材料、设备等费用，按工程进度节点拨付，信用等级为AAA级的房地产开发企业或高品质住宅项目可适当降低预售资金监管标准。一般监管资金则可在超出重点监管额度外由开发企业提取使用，用于支付本项目有关农民工工资、工程款、税款、房地产开发贷款等。

（四）预售资金监管的解除

商品房项目完成房屋所有权首次登记后且监管协议无其他约定的，根据项目后期质保及信访投诉情况确定解除监管时间。

（五）监督管理

对违规行为采取责令限期整改、暂停资金拨付、信用惩戒、移交处罚等措施，包括开发企业、施工、监理及监管银行、按揭贷款银行等的违规行为。

六、创新举措

     一是实行差异化监管。对于信用等级为AAA级的房地产开发企业或确定为高品质住宅试点的项目，预售资金监管标准在现行标准基础上降低10%。

二是全面实行将全部预售资金监管账户开设在监管部门名下。2024年出台的《关于进一步规范优化市区商品房预售资金监管工作的通知》创新试行由监管部门开立监管主账户，将企业预售资金监管账户开设在监管部门主账户下，在防止资金查封、冻结、划扣方面起到较好效果，此次《办法》全面推行将全部预售资金监管账户开设在监管部门名下。

三是完善多方监管机制。监管部门继续落实好预售资金到账异常预警机制，“当监管账户已到账资金额不足应到账资金额的85%时，将停止受理预售资金使用申请”；增加监管银行预警机制，“监管银行发现房地产开发企业存在违规挪用重点监管资金问题的，应停止拨付，并立即书面告知监管部门”。“监管银行发现商品房买卖合同备案90天后，按揭银行仍未存入监管账户的，书面告知监管部门”。

四是保障农民工工资支付。核准使用的每笔重点监管资金的30%直接划入本项目农民工工资专用账户，确保用于支付农民工工资，但已按要求支付的除外。

五是建立监管银行考核评价制度。监管部门会同人行淮北分行、国家金融监管总局淮北分局每年对监管银行组织考核评价，考评合格的可继续承接监管业务，考评不合格的暂停业务，整改合格后予以恢复，对于未履行职责及无法承担资金监管工作的，终止承接监管业务。

六是提高预售门槛。将预售形象进度提高至达到主体结构的1/3。

七是补充相关单位法律责任。对监管银行、按揭贷款银行、房地产开发企业及施工、监理等有关单位的法律责任进行细化补充,有效防范违法违规行为的发生,更好地促进房地产市场健康有序发展。

七、保障措施和下一步工作

市住房城乡建设局作为监管部门，统筹淮北市区商品房预售资金监督管理工作；人行淮北市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作；国家金融监管总局淮北分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性监督检查。通过信息共享与联动检查，形成跨部门监管合力，确保资金流向透明可控。

下一步，市住建局将会同有关单位做好预售资金监管办法的贯彻落实工作。《办法》自印发之日起施行，濉溪县可参照本办法执行。

八、解读机关及政策咨询电话

解读机关：淮北市住房和城乡建设局房地产市场监管科

政策咨询电话：0561-3061511