关于淮北市第十七届人民代表大会第六次会议第JY115号建议答复的函

陆松平代表：

您提出的“关于加强安置房小区管理的议案”已办理。现将有关办理情况答复如下：

一、安置房基本情况

我市共有安置房小区87个，建有楼房1676栋，建筑面积约1134.2万平方米，房屋数约11.62万套，实际居住约7.83万户，入住率约为67.4%。全市安置房小区共有2232台电梯，已全部建立电梯维保制度，每年维保费用总计5182438元，平均每台电梯每年维保费用约2322元。我市安置房小区面积1134.2万平方米，以每平方米3000元计，应交存维修资金总额为34026万元。全市安置房小区已部分交存维修资金小区55个，未交存维修资金小区32个，维修资金余额8360万元，占首次应交存维修资金总额的25%。全市共有82个安置房小区实行市场化物业管理，2024年物业费平均收缴率46.2%。

为破解安置房小区电梯日常管理难题，有效突破我市住宅小区物业管理工作困境，市住房城乡建设局组织市政务服务便民热线管理中心、县区住房城乡建设局等部门相关人员组成考察组一行，于4月29日至30日赴蚌埠市、宿迁市学习住宅小区物业管理及住宅电梯日常管理工作先进经验和做法。

二、工作开展情况

（一）加强制度建设。以提升物业服务水平、打造宜居环境为目标，积极参与制定《淮北市住宅小区物业管理条例》、出台《淮北市既有住宅小区电动自行车停放场所和充电设施建设工作方案》、会同市市场监督管理局制定出台《淮北市住宅电梯应急维修改造更新工作办法》等文件。以制度建设为抓手，落实责任，切实把各项工作做实做细，提升物业管理服务水平，提升群众满意度。

（二）学习先进地市物业管理工作经验。为破解安置房小区电梯日常管理难题，有效突破我市住宅小区物业管理工作困境，市住房城乡建设局组织市政务服务便民热线管理中心、县区住房城乡建设局等部门相关人员组成考察组一行，于4月29日至30日赴蚌埠市、宿迁市学习住宅小区物业管理及住宅电梯日常管理工作先进经验和做法。同时我局根据各县区物业管理工作实际，选取濉溪县濉河新时代北区（业主自治模式）、相山区方鼎家园（政府引导+多方协同+智慧管理模式）、杜集区孙谢里（国企+社区模式）、烈山区凤宁花园（社区与小区融合模式）作为安置房小区试点小区，通过打造培育试点小区，充分发挥以点带面得示范带动作用，实现安置房小区治理提质增效，居住品质提升。

（三）开展行业测评强化结果运用。今年3月开始，市房管中心依据《淮北市住宅物业服务标准》及测评服务方案，委托评估机构开展淮北市物管小区物业服务质量测评工作，同时结合各县区物管部门的测评情况出具各小区物业服务质量测评结果，

2025年第一季度测评结果已在官网进行公示，第二季度现场测评已结束，正在整理汇总，整理完毕后向社会公示。市房管中心已督促各县区物管部门对测评结果靠后的企业进行约谈、整治。

（四）加强行业监督检查。为规范物业服务企业行为，提升我市物业服务质量，加强行业自律，优化淮北城市营商环境。市房管中心物管小区督查小组按照《淮北市物管小区文明创建工作管理考核评价办法》的规定，制定督查计划，每周不定期采取“四不两直”的方式对各县区物管小区进行检查，现场考核打分，建立问题台账，并将形成工作简报，反馈至辖区物管部门进行督办。截至目前，督查小组已对南黎花园、天赐良园、淮北碧桂园、万马庭院等103个物业管理住宅小区进行文明创建督查，累计查出问题437余个。对三区一县完成周考评16次，月考评4次。

（五）加快电动自行车停放场所和充电设施建设。印发《淮北市既有住宅小区电动自行车停放场所和充电设施建设方案》，制定2025年增设充电设施任务，2025年全市住宅小区计划增设充电口1500个，濉溪县计划增设充电口500个，相山区计划增设充电口800个，烈山区计划增设充电口200个。今年以来，全市住宅小区新增电动自行车停车位766个、充电端口1356个。推进电动自行车停车充电场所建设。清理违规停放、充电电动自行车数93556辆，处罚违规停放充电电动车101人次，张贴发放电动自行车火灾防范宣传资料21999份。

（六）推进老旧电梯维修改造更新。经排查，我市共有36个物业住宅项目涉及15年以上（2009年12月31日前投入使用）的老旧电梯，共计263部，36个物业住宅项目均有物业服务企业进驻管理，其中已成立业主委员会物业项目29个，未成立业主委员会物业项目7个（均已成立物业管理委员会）；3个物业项目，共计14部电梯未有物业专项维修资金，剩余33个物业住宅项目249部电梯均有物业专项维修资金，其中5部电梯剩余物业专项维修资金低于5万元以下，剩余244部电梯所在楼栋剩余物业专项维修资金超5万元以上。推进老旧电梯国债项目使用，已批准208部电梯更新项目，争取资金3120万元。2024年我市纳入超长期国债项目更新电梯208台（全部在相山区）目前，208台已全部完工。2025年上报更新电梯58台，批复31台，获批补助资金465万。

（七）加强行业整治。印发《淮北市“整治物业服务履约不到位，侵占业主公共收益问题”工作方案）》的通知。组织召开物业领域突出问题专项整治工作会议。组织召开物业管理推进会，传达省厅整治不正之风视频会议工作指示及工作要求。已累计检查小区100余次，发现物业企业履约不到位等问题114个，推动问题整改106个。

（八）强化培训，化解矛盾。举办“2025年物业管理服务提升”第一期培训班，物业服务企业职能部门负责人、项目负责人约100余人参加培训，进一步提升物业从业人员服务水平和能力。建立深化矛盾纠纷多元化解机制，成立淮北市物业纠纷人民调解委员会，畅通业主利益诉求渠道，依法、及时、有效化解物业矛盾纠纷，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，保障人民群众安居乐业。

三、存在问题

（一）居民观念和习惯难以转变

安置房小区居民多数由村民集中安置，由于长期农耕经历，家园意识较强，仍保留以前的生活习惯，在生活上对政府有较强的依赖性。电动车进梯、超载运货、暴力使用按键等行为频发，加速电梯损耗，部分居民对故障报修和缴费配合度低。

（二）物业专项维修资金不足

全市安置房小区物业维修资金余额，占首次应交存维修资金总额的25%。大部分安置房小区在建设交付后，物业专项维修资金未交存。县区要求在安置房产权分户登记办理时缴纳维修资金，但大部分住户办理分户登记的意愿不强。部分安置房小区物业专项维修资金由县区政府代扣，但未代交至维修资金账户。

（三）物业服务费收缴率低

由于安置房业主普遍存在“政府兜底”的思想，不接受物业服务市场行为，全市安置房小区2024年物业费平均收缴率为46.2%，部分小区物业费收缴率几乎为0。物业服务企业无力承担公共用电费用、无法维持电梯等共用设备设施的维护保养。

（四）社区治理权责模糊

街道办、居委会、物业公司权责交叉，物业无执法权、社区缺专业力量、主管部门响应滞后，形成“监管真空”。安置房小区业委会成立比例低，且存在文化水平偏低、法律意识薄弱等问题，难以有效监督物业。

四、下一步工作计划

（一）加强制度建设。以提升物业服务水平、打造宜居环境为目标，积极参与划制定出台《淮北市住宅小区物业管理条例》等文件。以制度建设为抓手，落实责任，切实把各项工作做实做细，提升物业管理服务水平，提升群众满意度。

（二）强化测评结果运用，建立奖惩机制。定期开展物业服务质量测评，充分运用测评结果一是测评结果记入淮北市物业信用信息系统分值；二是约谈测评分数不及格企业，要求对照测评内容逐项限时整改；三是测评结果为A级以上的物业企业方可参与我市物业招投标；四是测评质价不符的企业，建议发改（物价）部门降低其收费标准及服务等级；五是建立清退机制，对整改不到位或拒不整改的企业，属地物业主管部门督促业主大会或建设单位解除服务合同，将其清退出物业市场。

（三）提升服务水平，树立行业标杆。针对我市目前物业服务水平偏低的现状，指导协会通过举办物业管理行业培训，专题交流研讨，组织外地学习等方式，进一步提升物业从业人员素质。在全市物业管理行业内开展技能比赛、“皖美红色物业管理示范项目”评比等活动，通过开展一系列创优评选活动，树立行业标杆，以点带面，全面提升物业服务服务质量和服务水平。

（四）进一步探索外地市先进工作经验。对照试点小区工作目标，对试点工作进行全面总结和评估，收集居民意见和建议，分析管理模式的成效和存在问题，对试点小区管理模式进行完善和优化，根据各安置房小区实际情况在全市推广经验和做法。

（五）加强宣传。引导业主依法依规主动参与小区管理，鼓励党员干部带头承担业主责任，持续开展“物业开放日”“法律法规进小区”等活动，普及物业管理法律法规知识，提高居民守法意识、文明意识。持续加强舆论引导，加大对企业不配合、基层不作为、部门不发力等典型案例的曝光力度。在社会上着力营造人人关心物业，人人参与物业，人人支持物业的良好氛围。

感谢您对住房城乡建设事业的关心和支持，欢迎继续提出宝贵建议和意见。

办复类别：A类

联系单位：淮北市住房和城乡建设局

联 系 人：杨森

联系电话：0561-3899650