【文字解读】《淮北市房地产开发企业信用管理办法》解读

浏览次数: 信息来源: 市住房城乡建设局 发布时间:2022-03-26 09:45 字号:

一、起草的背景、依据和过程

(一)起草背景和依据

为提高房地产开发企业诚信经营意识,推进房地产开发企业信用信息体系建设,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第72号)、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)和《安徽省房地产开发企业信用管理暂行办法》(建房[2019]67号),结合我市实际,制定《淮北市房地产开发企业信用管理办法》(以下简称《办法》)。

(二)起草过程

淮北市住房和城乡建设局于2021年12月23日起草初稿;1月25日完成《淮北市房地产开发企业信用管理暂行办法》初稿;2月17日召专题修改会进行了逐条审定、修改完善;3月13日前分别征求了市发改委、财政局、自规局、城管局等市直相关部门和部分房地产开发企业(通过市房协)的意见,并对意见内容进行讨论和修改;3月14日淮北市住房和城乡建设局党组成员召开专题研究会,对改后文稿进行讨论;3月16日淮北市住房和城乡建设局党组书记、局长及其他党组成员召开专项局长办公会进行研究;3月18日按照局长办公会要求组织专题修改会,协同市房地产业协会共同对研究稿进行讨论修改,最终形成《办法》(报审稿)。

二、制定意义和总体考虑

2014年3月26日原淮北市房地产管理局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,结合我市实际,出台了《淮北市房地产开发企业信用管理办法(试行)》。随着社会的发展、时间的推移和房地产市场的变化,原文件已远远不能满足现在工作的需要,加之近两年安徽省住建厅对房地产开发企业的信用管理方面也颁布实施了新的政策规定,为此进行重新起草修订势在必行。

三、工作目标

通过《办法》的制定实行,不断提高房地产开发企业诚信经营意识,推进房地产开发企业信用信息体系建设,及时纠正企业的不良行为,规范房地产市场秩序。

四、《办法》的主要内容与创新举措

本《办法》共七章三十五条,首先对指导思想、适用范围、信用管理的概念、职责主管部门进行了界定,其次对信用管理工作中法律责任、违规行为的惩处进行了说明,以及解释部门、执行时间及原信用等级如何处理。

五、原《淮北市房地产开发企业信用管理办法(试行)》(以下简称原《办法》)与现《办法》对比情况:

(一)出台的机构不同。原《办法》是原淮北市房地产管理局汇同淮北市工商行政管理局和中国人民银行淮北市中心支行联合发文,现《办法》由淮北市住房和城乡建设局单独起草出台。

(二)信用信息的采集渠道不同。原《办法》中规定基本信息、良好信用信息和不良信用信息均由房地产开发企业自行申报或房地产开发主管部门直接采集。由于开发企业在申报时不良信用信息因涉及自身星级评定而故意不申报,故造成淮北市五星级开发企业数量众多,且与实际状况不符。现《办法》中规定基本信息、良好信用信息由开发企业自主申报,不良信用信息由市住建局建立长效机制定期采集并公开进行信息公示,反映了开发企业的真实信用情况,公开透明、公正公平。

(三)信用等级分类不同。原《办法》信用等级分为五星级、四星级、三星级三个等级,层次少且太过简单,不能反映开发企业信用等级的不同。现《办法》按照国际标准和通行分类方法,分为AAA、AA、A、B、C五级,更能全面的对房地产开发企业信用等级进行详细而客观的分类。

(四)信用等级结果的运用深度、激励程度不同。原《办法》运用途径和程度较为简单、浅显,不能真正起到守信激励、失信惩戒的目的和作用。现《办法》除增加、扩大运用范围和深度外,还结合预售监管监管和预售许可业务办理,加大守信激励、守信惩戒力度,例如原五星级开发企业在预售资金的监管比例原来是5%,现在可以按照“商品房预售重点监管资金拨付额度在规定拨付额度的基础上给予上浮10%;”真正引导、激励开发企业诚实守信、守法经营。

(五)新旧两个办法的《淮北市房地产开发企业信用信息评级标准》的条款数量和分值标准不同。原《办法》评分标准中良好信用信息仅16条,分为一、二、三类,分值为8分、5分和2分;不良信用信息仅分为三类40条,分值对应为8、5、2分。现《办法》的评分标准中基本信息加良好信用信息多达30条,分值根据良好信用等级程度分为10分、5分、4分、3分、2分五个等次;不良信用信息结合日常管理工作中常见的违法违规行为和投诉、信访情况,对严重失信行为界定为“直接降为C级”,并且加大失信惩处力度,分值分为-10分、-6分、-4分,以严厉、严格的扣分标准引导开发企业守信经营。

(六)集团公司与淮北项目公司连带关系不同。原《办法》中淮北的项目公司虽然是独立承担民事责任的子公司,但在其信用评分时,依据集团公司的业绩、信誉等因素可以获得较高的信用分值,在实际经营活动中存在失信行为时却依托集团公司而受不到应有的惩戒,在日常房地产市场检查中,也经常发现集团公司在资金运营管理上采取的都是统收统支模式,使淮北的项目资金抽调到集团公司或其他项目,致使淮北的项目出现资金短缺、工程烂尾等风险。

为杜绝集团公司抽逃淮北项目预售资金问题,避免类似恒大事件的再次出现,也为了避免存在不公平、不平等现象的发生,从公司法的角度考虑到淮北的公司、项目均为独立法人、独立承担民事法律责任的独立子公司,应独立自主,不应因集团公司的光环享受连带的好的信用评级。故现《办法》就明确规定了淮北项目公司的信用管理与集团公司不存在连带关系,就是依据淮北项目公司自己的具体表现进行信用等级评级。

六、保障措施和下一步工作计划

加强信用管理,及时纠正企业的不良行为,规范房地产市场秩序。房地产开发企业不良行为拒不整改或整改不到位的,视情况加大信用惩戒力度。加大对《办法》的宣传力度,保障《办法》的实施效果。

七、咨询部门和咨询电话

淮北市房产管理服务中心交易科  电话:0561-3191132